Mietrecht

Umstellung der Abrechnungen durch Vermieter

Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

In ihrem Urteil vom 21.9.2011 entschied der Bundesgerichtshof, dass diese Regelung auch auf Altmietverträge anzuwenden ist, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden.

Erforderlicher Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer Eigenbedarfskündigung

In ihrem Urteil vom 6.7.2011 hatten die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) über folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Ein Mieter bewohnte in München eine Einzimmerwohnung. Mit Schreiben vom 29.4.2008 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs seiner Tochter zum 31.1.2009.

In dem Kündigungsschreiben ist ausgeführt, dass die Tochter nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs in Neuseeland ihr Studium in München fortsetzen und auch einen eigenen Hausstand begründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht wieder zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde.

Der BGH hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass dem Begründungserfordernis für eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters Genüge getan wird, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dies ist bei dem o. g. Sachverhalt der Fall.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.

Anforderungen an Modernisierungsankündigungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 28.9.2011 entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.

Den BGH-Richtern lag folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beabsichtigten, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie beanspruchten von den Mietern der betroffenen Wohnungen die Duldung dieser Anbringung. Hierzu kündigten sie Mietern stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie ihnen mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von 5 Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.

Ein Mieter sah in diesem Schreiben die o. g. Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nicht erfüllt und wollte die Arbeiten nicht dulden. Der BGH entschied jedoch anders. Die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung seien erfüllt worden, sodass der Mieter die Maßnahmen zu dulden hat.

Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen einen Mieter

In einem Fall aus der Praxis waren Mieter aus einer in einer Wohnanlage gelegenen Wohnung, die im Eigentum eines Mitglieds einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) steht, Ende Juni 2008 ausgezogen. Bei ihrem Auszug benutzten sie zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl, der innen mit Edelstahlpaneelen verkleidet ist.

Die WEG verlangte Schadensersatz wegen der dabei angeblich erfolgten Beschädigung von sechs Paneelen. Der Mieter beruft sich auf die Verjährungsfrist von Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Diese Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun zu entscheiden, ob dieser Anspruch verjährt ist oder die WEG Anspruch auf Schadensersatz hat.

Die BGH-Richter kamen zu dem Entschluss, dass die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten auf einen Schadensersatzanspruch einer WEG wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar ist. Der Anspruch unterliegt vielmehr der Regelverjährung von 3 Jahren.

Bundesgerichtshof lockert Abrechnungs- und Ausschlussfrist bei Betriebskostenabrechnungen

Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in seinem Urteil vom 30.3.2011 entschieden, dass ein Vermieter ausnahmsweise von dieser Regel abweichen darf.

In dem Fall aus der Praxis rechnete ein Vermieter das Kalenderjahr 2007 am 10.12.2008 ab. Die Nebenkostenabrechnung wies statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlung von 1.895 € (versehentlich) einen Betrag von 2.640 € aus. Aus der Abrechnung ergab sich deshalb statt einer Nachforderung ein Guthaben zugunsten des Mieters. Am 14.1.2009 korrigierte der Vermieter seine Abrechnung, sodass er dem Mieter eine Nachforderung von 532 € stellte.

Der BGH erklärte, dass sich der Mieter ausnahmsweise nicht auf die gesetzliche Abrechnungs- und Ausschlussfrist berufen könne, da der Fehler in der Abrechnung für ihn leicht erkennbar war. Der Mieter darf den Vermieter nicht an seinem für ihn offensichtlichen und später auch korrigierten Versehen festhalten.